2023年行业规模继续下滑，预计全年商品房销售面积、金额为11.93万亿平方米、12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄，其中商品房销售面积回到2015年，商品房销售金额则略高于2017年。若与2021年行业顶峰相比，面积下降30%，金额下降31%,行业整体维持底部震荡格局。季度走势来看，2023年房地产行业销售表现为“前高中低后稳”格局：一季度销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高。1-3月商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，累计增速自2022年以来首次转正。其中，3月商品房销售面积、金额分别达到14813万平方米、15096亿元，绝对量位于近一年第三高点和次高。面积同比降幅大幅收窄，金额同比也时隔20个月转正，达6.3%。此外，一季度住宅销售同样颇为抢眼，1-3月面积、金额累计同比均呈现正增长，达到1.4%和7.1%，较1-2月提升2和3.6个百分点。二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退。1-6月，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点，累计增速连续两个月加速下滑，增速回归至年初市场刚启动水平。商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点。而单月数据则更能反映市场热度、复苏动能快速下滑的趋势。其中，从环比来看，4月份销售金额、面积环比3月几乎腰斩，市场热度急转直下。从同比来看，6月商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%，且绝对量是2015年以来同期最低。面积同比在5月转负后加速下滑。而金额同比在年初转正之后再度跌入负区间，6月同比增速较5月下滑26.1个百分点。三四季度中央至地方出台一系列利好政策，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善。一方面体现在自下半年以来面积、金额累计降幅虽在扩大，但降速逐月收窄，其中面积累计增速下降速率连续5个月收窄、金额则是连续4个月收窄；另一方面，面积、金额同比增速降幅在收窄。尤其是商品房金额连续在6月份之后连续4个月同比降幅收窄，虽然11月份金额单月同比增速则较10月扩大0.5个百分点，中断了收窄的趋势，但8.6%的同比降幅同样是下半年以来次低，较6、7月份收窄10.7个百分点。由此可见，当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。我们认为房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。
来源： 克而瑞地产研究
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