8月28日住建部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门发布了一系列商品住房销售、房地产信贷管理等房地产新政，涉及范围广泛，政策力度极大，带着方向性和引领性，未来肯定会对房地产行业发展带来重大影响。

一、新政主要内容 

（一）《关于完善商品住房销售制度的通知》： 

1、推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”；新出让土地项目优先选择现房销售，鼓励老项目实行现房销售； 

2、推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同依法收取少量定金。 

3、单体建筑应完成主体结构封顶方能办理预售；首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户； 

4、推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。 

（二）《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》： 

1、银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。 

2、银行业金融机构可以在房地产开发建设阶段发放房地产开发贷款，可以在房地产销售阶段发放购房贷款，可以在房地产运营阶段发放经营性贷款。 

3、房地产开发贷款实行主办银行制，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。 

4、预售项目开发贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目开发贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。开发贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。 

5、所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。 

6、当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。 

7、对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。 

8、商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年。经营性物业贷款期限最长不超过15年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的70%。自有产权住房租赁经营性贷款期限最长不超过20年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%；非自有产权住房租赁经营性贷款期限最长不超过5年，贷款金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。 

（三）《个人住房贷款管理办法（试行）》： 

1、住房按揭贷款最长期限由30年增加到40年； 

2、月房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下； 

3、银行可为带押过户提供贷款服务；银行不得以已抵押房产再评估后的净值为抵押追加购房贷款； 

4、购买预售商品住房的，贷款资金应当在竣工备案后发放； 

二、对房地产企业一方的主要影响 

1、有能力买地才能搞开发 

银行金融机构不得发放土地出让价款及相关税费的贷款，未来企业必须有能力买地才能搞开发了。 

2、预售无法即时获得资金，高杠杆经营的基础没有了 

过去企业一边拿着开发贷款暂时不用还款，一边通过预售收到大量购房款，可以调动资金滚动投入新项目，这是实现高杠杆经营的基础。现在，开发贷款在主办银行监管下严格按施工结算进度发放，预售方式下要到项目竣工备案银行才放款，完全没有调动旧项目资金投新项目的空间。 

3、资金成本增加  

由于无法获得免费的预售款，企业需要承担项目拿地、施工阶段的全部资金成本，若销售不顺利，还需要承担销售期的资金成本，投资回收期加长，资金成本大幅度增加，盈利空间压缩，经营风险增大。 

三、对购房人一方的主要影响 

1、“烂尾”风险没有了 

现房方式下“所见即所得”，不存在“烂尾”问题；预售方式下，项目竣工备案银行才放款，没有竣工备案就没有实际发生还款责任。以后购房人买房的“烂尾”风险没有了。 

2、还款期限由最长30年加长到40年，月供降低。 

对于年轻人来说，前边收入低，月供低才能与自己的收入水平匹配。后边随着收入增加，有积蓄时可以提前还款或缩短还款期限加大月供。新的政策对年轻人更友好。 

3、利率变动很大时，可以与银行协商降低利率或借新还旧。 

以往无明确政策支持，央行下调利率后需要单独制订按揭贷款利率调整政策，今后应该会有更加明确规范的操作路径，购房人再无需担心贷款合同高利率站岗。 

4、还款有困难时，可以与银行协商延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。 

失业没有收入等情况下临时出现还款困难时，若能调整还款计划，就不会出现还款违约，贷款违约风险降低。 

四、房地产企业未来该如何经营？ 

1、有“真实力”才能生存 

有足够资金支付土地出让金，有足够资金支付建设期开发贷利息及运营费用，才能开发一个项目，否则直接资金链断裂无法生存。 

2、有“真功夫”才能生存 

开发的商品房竣工备案后真正能销售出去才能真正获得收入。如果购房人不认可，商品房销售不出去，企业就会死路一条。从拿地到竣工备案，少说也要三年，如果企业对市场、对产品判断有误，如果对项目品质管控不够，就难免要承受高昂代价。没有实力做好产品定位、品质管控、市场研判的企业，未来是无法生存的。 

3、有“真品质”才能生存 

以往是预售，很多企业靠模型忽悠、靠销售话术绑客、靠售楼部增色。未来是现售，客户“所见即所得”，只要客户智商在线，货比三家，轻易就可看出项目瑕疵。未来靠忽悠声称空间小了，未来只有品质过硬、配套过硬、产品适应、性价比高的项目才能赢得市场，开发企业才能赢得利润和生存。